재건축 절차 및 재개발에 대해 알아볼까요?

  언제나 일상 속에서 이슈화되고 있는 아파트 재건축과 재개발에 대해서 오늘은 포시팅해보려고 합니다. 재건축과 재개발이 용어가 비슷한 거 같지만 엄밀히 따지면 다른 개념인데요 그럼 지금부터 관련 내용으로 좀 더 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 재건축과 재개발의 비교

구분		재건축	재개발
개념		오래된(노후) 아파트 → 신축 아파트	오래된 주택 밀집 지역 → 신축 아파트
차이	대상	정비기반시설은 양호하나 30년 이상 된 아파트	도로 및 상하수도 등 기반시설이 미비한 낡은 주택 및 상가 등이 밀집된 지역
	동의율	토지 등 소유자 3/4이상 및 동별 구분소유자1/2이상 및 토지면적의 3/4이상 동의	토지 등 소유자 3/4 이상 및 토지 면적의 1/2 이상 동의
	기타	- 민간사업의 성격 - 안전진단은 필수 - 초과이익환수제 - 토지 및 건물 모두 소유해야만 참여가 가능	- 공공사업의 성격 - 토지 또는 건물만 소유하여도 가능하며 무허가 건축물도 조건 충족시 가능

 

 

2. 재건축 및 재개발의 5가지 절차

 - 흔히 재거축 및 재개발은 아무리 빨라도 10년 이상 걸린다는 말들을 많이 합니다. 왜냐하면 진행할 때에 여러 가지 많은 단계를 거쳐서 진행하기 때문입니다.

 - 재건축 및 재개발 절차에 대한 것은 아래의 표와 같이 5가지 절차로 나눌 수 있습니다.

단계	기간	세부 사항
1단계 : 정비구역 지정	2~3년	- 정비 기본 계획 수립 - 안전 진단(재건축) - 정비구역 지정 - 조합 설립 추진위원회 구성
2단계 : 조합설립인가	1~2년	- 조합설립인가 - 시공사 선정
3단계 : 사업시행인가	1~2년	- 건축 심의 - 사업시행인가 - 종전 자산 감정평가 - 조합원 분양
4단계 : 관리처분인가	1~2년	- 이주 및 철거
5단계 : 일반 분양 및 조합 청산	2~3년	- 일반 분양 - 준공 - 조합 청산

3. 재건축 및 재개발 주의사항

 가. 오랜 기간이 소요될 수 있음(최소 생각한 10년보다 훨씬 더 많은 시간을 의미함)

   1) 정비구역 지정 이후에도 넘어야 할 산이 많습니다. 조합 설립 단계에서부터 동의율이 낮아 지지부진할 때가 있습니다. 이러한 이유는 소유주 각자의 상황과 이해관계가 다르기 때문입니다.

   2) 집을 부수고 소유한 자산의 권리가액을 제외하고 내야 하는 돈을 '분담금'이라고 하는데 일반 분양으로 공사비를 어느 정도 충당한다고 하더라도 기존 소유주들이 꽤 많은 돈을 내야 하는 경우가 생길 수 있습니다.

 나. 수익이 되는지를 잘 봐야 할 수 있음 

   1) 사업 기간 예측을 해야 합니다.

    ㆍ본인 자금이 오래 묶여 있을수록 수익성이 떨어집니다.

   2) 용적률과 대지 지분을 잘 파악해야 합니다.

    ㆍ용적률이란 대지 면적에 대한 건축물 연면적(한 건축물의 각 층 바닥 면적의 합)의 비율을 뜻하는 말입니다. 대지 지분은 공동주택 전체의 대지 면적을 가구 수로 나눈 면적을 말합니다. 

    ㆍ즉 현재 건물의 용적률이 낮고 대지지분이 많은 것이 좋습니다.

   3) 비례율을 확인해야 합니다.

    ㆍ비례율은 다른 말로 '개발이익률'이라고도 합니다. 이는 사업성을 나타내는 지표로 일종의 수익성 지표입니다. 비례율이 100%를 넘으면 수익성이 높다는 뜻이 됩니다. 참고로 이 개발이익률이 100%라고 한다면 추가로 발생하는 이익이 없다고 생각하시면 됩니다.

   4) 재건축은 재개발에는 없는 '초과이익환수제'가 있습니다.

    ㆍ재건축을 통해 조합원들이 얻게 된 '이익'이 일정 수준을 초과하면 세금으로 환수 해가는 제도입니다.

    ㆍ재건축 초과이익환수제가 적용되는 단지는 재건축 후 시세 상승분의 최대 50%까지 세금으로 내야 합니다. 이러한 이유로 재건축을 반대하는 소유주가 많아서 사업이 중단된 곳들이 많이 생긴다고 합니다.

   5) 재건축 및 재개발의 어느 단계에 투자를 시작해야 하는 잘 파악해야 합니다.

    ㆍ초기 단 게일수록 투자금이 적게 들지만, 대신 불확실성은 큰 상황입니다. 즉 불확실한 기간을 견뎌내야 합니다.

    ㆍ즉 각 단계를 통과할 때마다 투자금은 커지는 반면, 수익을 낼 때까지는 기다리는 기간이 짧아진다는 말입니다. 어느 단계에 투자를 할지 심사숙고하여 결정하는 것이 필요할 수 있습니다.

다. 현금 청산을 조심해야 합니다.

   1) 재건축 및 재개발 대상이 되는 지역의 땅이나 건물을 가졌다고 해도 모든 사람이 조합원이 되는 것은 아닙니다. 조합원 자격을 얻지 못하면 현금 청산을 당하는 일도 있을 수 있습니다.

   2) 현금 청산이란 것은 조합원의 조건을 충족하지 못한 사람 또는 조합원 분양을 신청하지 않은 사람들에게는 '현금'을 주고 조합이 소유권을 가져가는 행위를 말합니다.

   3) 이때 당시의 감정가액을 기준으로 보상하며 추후 재개발 및 재건축에 따른 이익이 고려되지 않습니다. 현금청산을 당하면 대부분이 기대 이하의 보상금을 받기 때문에 조심해야 합니다.

 

 

 지금까지 재건축 및 재개발의 절차와 내용에 대해서 알아보았습니다. 흔히 우리가 알고 있는 재건축 및 재개발은 무조건 집값이 오르고 돈이 되는 걸로 알고 있지만 재건축의 경우에는 초과이익환수제와 같이 수익을 떨어트리는 요소가 있는 등 주의해야 할 사항들이 많이 있기에 잘 알아보고 투자하시는 게 좋을 거 같습니다. 글 읽어주셔서 감사합니다.