소중한 전세 보증금 지키는 방법

  전세입자가 집을 이사할 경우 집주인에게 전세보증금을 돌려받지 못한다면 참 난감한 상황이 발생할 수가 있습니다. 이럴 때 집주인이나 공인중개사 소장님 말만 믿으면 안 되며 임차인 스스로가 소중한 전세보증금을 지킬 수 있는 지식이 있어야 하는데요, 그래서 오늘은 전세보증금을 돌려받지 못하는 사태를 막기 위해 필수 안전장치에 대해 알아보려고 합니다.

 

 

  1.  대항력을 갖추어야 합니다.

     - 임차인이 거주할 권리를 보장받으면서 보증금 반환을 요구하려면 "대항력"이 있어야 합니다.

     - 대항력은 전입신고와 점유를 통하여 얻을 수 있습니다.

  2.  우선 변제권이 있어야 합니다.

     - 살고 있던 집이 경매 등에 넘어갈 경우 보증금을 가장 먼저 보장받으려면 "우선변제권" 이 있어야 합니다. 

     - 우선변제권은 확정일자를 설정해야만 얻을 수 있습니다.

 3.  전입신고

     - 전입신고는 계약 당일 신청해야 유리합니다.

     - 전입신고를 해야 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘이 생깁니다.

     - 전입신고는 전입신고 후 다음날 오전 0시부터 효력이 발생하기 때문에 되도록 빨리 하는 게 좋습니다.

     - 만약 전 임차인이 전출을 하지 않았다고 해도 새 임차인의 전입신고가 가능합니다.

     - 다만 전세보증보험 신청 등 과정에서 세대 열람 시 두 세대가 등재되기 때문에 문제가 될 수 있습니다.

     - 이럴 땐 집주인이나 부동산을 통해 전임차인의 전출을 요청하시거나 주민센터에서 거주불명등록 신청을 하면 됩니다.

      ※ 단, 거주불명등록 처리까지 한 달 이상 소요됩니다. 전세보증보험은 임대차계약기간의 50%(1/2)이 지나기 전에만 가입해도 전액 보장됩니다.

 4.  확정일자

     - 전입신고는 계약 시작(입주날) 당일 신청해야 유리합니다.

     - 임대차계약에 대해 증거력을 가지는 법률상의 날짜입니다. 임차인은 확정일자를 기준으로 보증금에 대한 우선변제권을 갖게 됩니다.

     - 우선변제권은 임차인 주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차인의 주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

     - 임차인이 대항력(전입신고 및 점유)를 갖추고 임대차 계약서상 확정일자를 받은 경우 취득할 수 있습니다.

       ※ 지난 2021년 6월부터 전월세신고제가 도입되면서 임대차 계약 시 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

       ※ 전월세신고제 대상 주택이 아닐 경우만 임차인이 따로 신고해야 합니다. 

 5.  점유

     - 계약기간 만료 시점에도 우선변제권을 유지하기 위함

     - 주택임대차보호법에서 규정한 대항력의 구성요건은 전입신고와 점유이기 때문입니다.

     - 전입신고가 유지되어도 짐을 빼면 대항력이 사라지면서 우선변제권까지 깨질 수 있습니다.

     - 만약 전세보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가게 되면 보증금을 못 받을 수 있어서 보증금을 받을 때까지 기다려야 하는가에 대해 생각해 볼 수 있습니다. 이럴 때는 "임차권등기명령" 신청을 하면 실제 거주하지 않아도 대항력을 유지할 수 있습니다.

     - 이는 임차인이 직접 거주하지 않아도 대항력 및 우선변제권을 유지해 주는 제도로, 신청 후 설정되기까지 한 달 정도 걸리기 때문에 등기부등본에 설정된 걸 확인한 후에 떠나야 합니다.

 6.  전세계약서를 잃어버릴 경우

   가. 계약서 원본 복사하기

     - 전세계약서 원본은 통상 중개업소, 집주인, 세입자에게 보관되어 있습니다.

     - 따라서 계약서 원본을 확보해 복사하는데 문제가 없습니다.

      ※ 중개업소에서는 5년간 전세계약서를 보관합니다.

   나. 확정일자를 새로 받는 경우

     - 계약서 원본 복사 → 확정일자 받기

     - 전세계약서 사본에 다시 확정일자를 받은 경우 소급해서 최초 계약서에 받은 확정일자와 같은 날짜로 확정일자를 받을 수 없습니다.

     - 즉, 새로 확정일자를 받은 날부터 선순위 채권이 확보됩니다.

   다. 확정일자가 찍힌 계약서 사본인 경우

     - 최초의 확정일자가 찍혀 있는 사본을 확보했다면, 최악의 경우 집주인 주택이 법원 경매로 넘어가더라도 우선변제를 받을 수 있습니다.

     - 따라서 계약서 분실에 대비하여 확정일자를 받은 계약서를 복사해 두는 것이 좋습니다.

     - 계약서 원본 복사 → 확정일자 받기

   라. 확정일자가 찍힌 전세 계약서를 구할 수 없고, 직거래로 계약서를 작성해 확정일자를 받았는데 잃어버린 경우

     - 이런 경우 동 주민센터(행정복지센터), 인터넷 등기소에서 발급받을 수 있습니다.

      ※ 2014년 1월 1일 이후 확정일자를 받았다면 확정일자를 받은 전세계약서를 분실했다고 하더라도 확정일자를 받은 동 주민센터(행정복지센터)에 가서 임대차 정보 제공 요청서를 신청하면 됩니다.

 

 

  지금까지 임차인의 전세보증금을 지키는 방법에 대해서 알아봤습니다. 전입신고, 확정일자, 점유, 전세계약서 보유 등 이러한 방법들을 잘 숙지하여 내 소중한 전세보증금을 잘 지킬 있기를 바랄게요. 감사합니다.